비거주자에게는 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 소득세법상 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하고, 그렇지 않은 개인이 비거주자입니다. 이 구분이 양도세 결과를 가릅니다. 2026년 1월 1일 이후 과세기간부터는 판정 방식도 달라졌습니다.
비거주자에게는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙
집 한 채를 오래 갖고 있다가 팔면 양도세를 내지 않는다고 알고 계신 분이 많습니다. 1세대 1주택 비과세입니다. 그런데 이 제도에는 앞에 붙는 조건이 하나 있습니다.
세법은 이 비과세를 거주자에게 적용합니다. 비거주자에게는 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 집이 한 채뿐이고 오래 보유했더라도 판정 결과가 비거주자라면 결과가 달라집니다.
여기서 말하는 거주자는 국적과 다릅니다. 한국 국적을 유지하고 있어도 세법상 비거주자로 분류될 수 있고, 반대의 경우도 있습니다. 국적은 판정 요소가 아닙니다.
그래서 해외에 나가 있는 기간이 긴 분들에게 이 구분이 문제가 됩니다. 본인이 어느 쪽인지 모른 채 매도 시점을 잡으면 예상과 다른 결과를 받게 됩니다.
거주자와 비거주자를 가르는 기준 — 주소와 183일 거소
판정에 쓰이는 요소는 정해져 있습니다. 다만 어느 하나로 기계적으로 결정되는 것이 아니라 여러 요소를 함께 봅니다.
| 판단 요소 |
기준 |
근거 조문 |
| 주소 |
국내에 주소를 둔 개인 |
소득세법 |
| 거소 |
183일 이상 거소를 둔 개인 |
소득세법 |
| 생계 동일인 |
가족의 거주 상황을 함께 고려 |
소득세법 시행령 |
| 2과세기간 합산 |
2026년 1월 1일 이후 과세기간부터 적용 |
시행령 제2조·제4조 |
자료: 소득세법 및 같은 법 시행령 · 2026년 8월 14일 확인
기본은 주소와 거소입니다. 국내에 주소를 두고 있거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자이고, 그 외는 비거주자입니다.
여기서 주소는 주민등록 주소지와 같은 개념이 아닙니다. 생활의 근거가 어디에 있는지를 보며, 가족의 거주 상황과 자산 소재지 같은 요소를 함께 고려합니다. 그래서 주민등록만 남겨두고 실제로는 해외에 살고 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.
2026년부터 달라진 판정 방식 — 2과세기간 합산
거소 계산 방식이 바뀌었습니다. 2026년 1월 1일 이후 과세기간부터는 2과세기간에 걸쳐 183일 이상 거소를 둔 경우까지 거주자로 봅니다.
기존에는 한 과세기간 안에서 183일을 채우는지가 기준이었습니다. 이제는 두 해에 걸쳐 나뉘어 있어도 합산해 판단합니다. 한 해에 100일, 다음 해에 100일을 머문 경우가 예전과 다르게 처리될 수 있다는 뜻입니다.
이 변경은 판정 범위를 넓히는 방향입니다. 예전 기준으로 비거주자였던 사람이 새 기준으로는 거주자가 될 수 있습니다. 반대로 거주자를 전제로 계획을 세웠던 경우에도 확인이 필요합니다.
다만 합산 방식의 구체적인 계산은 개별 체류 이력에 따라 달라집니다. 날짜를 세는 방식과 예외 처리가 사안마다 다르므로, 본인 경우가 어디에 해당하는지는 세무서나 세무 전문가에게 확인해야 합니다.
장기보유특별공제도 달라진다
양도세는 비과세만으로 정해지지 않습니다. 비과세가 적용되지 않더라도 장기보유특별공제로 세 부담이 조정되는데, 이 공제 역시 거주자와 비거주자의 적용 범위가 다릅니다.
거주자가 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우와 그렇지 않은 경우의 공제율이 다르고, 비거주자에게 적용되는 범위도 별도로 정해져 있습니다. 구체적인 공제율은 보유 기간과 거주 기간, 주택 요건에 따라 갈리므로 개별 확인이 필요합니다.
여기에 2026년 세제개편안이 이 제도의 변경을 담고 있습니다. 정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고 9월 3일 이전 국회 제출을 예고했습니다. 개편안에는 장기보유특별공제의 명칭 변경과 함께 공제 요건 조정이 포함돼 있습니다.
중요한 것은 이 내용이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 국회 제출 전에 손질될 수 있고 심의 과정에서 달라질 수도 있습니다. 지금 단계에서는 이런 방향이 논의되고 있다는 정도로 보시는 편이 정확합니다.
예외로 인정되는 경우
비거주자에게 비과세가 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 세법에는 예외 규정이 있습니다.
대표적인 것이 출국 후 일정 기간 내 양도하는 경우입니다. 해외 이주 등의 사유로 출국한 뒤 정해진 기간 안에 주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있도록 하는 규정이 있습니다. 이 기간은 2년으로 알려져 있으나 적용 요건이 사유별로 다릅니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. 예외 규정은 요건이 세부적이고, 출국 사유와 시점, 주택 취득 시기에 따라 적용 여부가 갈립니다. 요건 하나가 어긋나면 전체가 달라지므로 조건을 스스로 판단하기 어렵습니다.
이 글은 어떤 요소들이 판단에 들어가는지를 정리한 것이며, 개별 사안의 결론을 제시하지 않습니다. 본인이 예외에 해당하는지는 반드시 세무서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
비거주자가 1주택을 양도하면 양도세는 어떻게 되나요?
1세대 1주택 비과세는 거주자에게 적용되며 비거주자에게는 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 출국 후 일정 기간 내 양도 등 예외 규정이 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
거주자와 비거주자는 무엇으로 판정하나요?
소득세법상 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자입니다. 2026년 1월 1일 이후 과세기간부터는 2과세기간에 걸쳐 183일 이상인 경우까지 포함됩니다. 국적은 판정 요소가 아닙니다.
「비거주 1주택자」와 「비거주자」는 같은 말인가요?
다릅니다. 비거주자는 소득세법상 거주자가 아닌 개인을 가리키는 세법 용어이고, 비거주 1주택자는 보유 주택에 실거주하지 않는 1주택자를 가리키는 다른 맥락의 표현입니다. 근거 제도와 쓰이는 자리가 서로 다릅니다.
주민등록이 국내에 있으면 거주자인가요?
주민등록 여부만으로 정해지지 않습니다. 생활의 근거가 어디에 있는지를 보며 가족의 거주 상황과 자산 소재지 등을 함께 고려합니다.
장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
거주자와 비거주자의 적용 범위가 다르며, 보유 기간과 거주 기간, 주택 요건에 따라 갈립니다. 2026년 세제개편안에 관련 변경이 포함돼 있으나 아직 확정된 내용이 아닙니다.
세제개편안은 언제 확정되나요?
정부는 2026년 8월 3일 개편안을 발표하고 9월 3일 이전 국회 제출을 예고했습니다. 제출 전 손질이 가능하고 국회 심의를 거쳐야 하므로 현재는 확정 전 단계입니다.
정리
비거주자 양도세 문제는 집이 몇 채인가보다 내가 어느 쪽으로 판정되는가에서 시작됩니다. 1세대 1주택 비과세가 거주자에게 적용되는 제도이기 때문입니다.
2026년부터 판정 방식이 2과세기간 합산으로 바뀌었고, 장기보유특별공제도 개편안에 변경이 담겨 있습니다. 다만 개편안은 국회 제출 전 단계이므로 확정된 내용이 아닙니다.
해외 체류 기간이 길다면 매도 계획을 세우기 전에 본인 판정부터 확인하시기 바랍니다. 판단 요소가 여럿이고 요건이 세부적이라 스스로 결론 내리기 어려운 영역입니다.
이 글은 2026년 8월 14일 기준으로 확인한 내용입니다. 2026년 세제개편안은 국회 제출 전 단계로 확정된 내용이 아니며 심의 과정에서 달라질 수 있습니다. 개별 사안의 거주자·비거주자 판정과 세액은 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
참고: 소득세법 및 같은 법 시행령 · 기획재정부 2026년 세제개편안(2026.8.3 발표) · 정책브리핑
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